L’obligation d’information et de transparence pour les locataires est issue d’un arrêté du ministre de l’Économie du 26 janvier 2022 en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018.
L’encadrement des loyers vient interdire l’augmentation du prix des loyers dans certaines zones de métropole, appelées zones tendues. Une zone tendue est une zone où le prix des loyers est trop élevé à cause d’une perturbation entre l’offre et la demande de logement.
Le but de cette loi est de faciliter l’accès au logement et de s’assurer sur le bon prix des loyers mis en place par les bailleurs dans certaines grandes villes.
Les villes qui appliquent l’encadrement des loyers sont :
- Paris ;
- Lille, Hellemmes et Lomme ;
- Plaine Commune : Aubervilliers, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, L’Île-Saint-Denis, Stains, Villetaneuse, La Courneuve, Saint-Ouen, Épinay-sur-Seine ;
- Lyon et Villeurbanne ;
- Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Les Lilas, Le Pré St-Gervais, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville.
En l’occurrence, nous ne parlerons pas de toutes ces villes mais plutôt de la Métropole Lilloise dans cet article.
Quels logements vont être concernés par l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers à Lille concerne les logements vides et meublés dans le parc privé. L’encadrement des loyers s’applique exclusivement sur les résidences principales, cependant les logements HLM, conventionnés APL ou Anah ou encore les locations saisonnières sont exclus.
La ville a été découpée en zones précises, ce qui fait que chaque bien possède un loyer de référence, ce qui signifie que vous devrez l’appliquer pour chaque bail signé.
Comment fonctionne cet encadrement des loyers ?
Lorsque vous mettez un bien en location, vous n’êtes pas libre de mettre le loyer que vous désirez. En effet, vous ne pouvez pas dépasser l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’Insee.
Lorsque vous faites un nouveau contrat de bail avec un nouveau locataire ou lorsque vous renouvelez un bail, le loyer ne peut dépasser plus de 20% le barème de référence. Pour calculer le loyer dans chaque zone, Lille se base sur l’observatoire local des loyers, la grille est conçue chaque année pour les loyers de base ainsi que ceux qui sont majorés.
Les catégories de logement déterminées
Le loyer est calculé selon différents critères, dont :
- Le type de location, meublée ou vide ;
- Le nombre de pièces principales ;
- La surface habitable ;
- L’année de construction ;
- La date de signature du bail.
Pour le bien que vous mettez en location, vous devez vérifier la zone à laquelle il appartient et par le résultat obtenu, vous devez appliquez un des trois caractéristiques suivants, soit :
- Le loyer de référence ;
- Un loyer de référence minoré de 30 % ;
- Un loyer de référence majoré de 20 %.
Peut-on dépasser le loyer de référence majoré ?
Quand il y a un changement de locataire, il est interdit d’augmenter le loyer. Mais, le bailleur y est autorisé si :
- Il a réalisé des travaux équivalant à 6 mois ou plus du précédent loyer. Attention, que les travaux d’amélioration et de mise en conformité de normes sont concernés par cette augmentation alors que les travaux d’entretien et de réparation ne sont pas pris en compte.
- Le logement n’a pas été mis en location lors des 18 derniers mois.
- Le loyer est vraiment en dessous des prix du marché dans le quartier c’est à dire minimum 25% moins cher et le bailleur doit le prouver en justifiant les références de loyer.
Dans le nouveau contrat de bail qui va être rédigé, le bailleur à l’obligation de notifier le montant du précédent loyer pour que le nouveau locataire constate cette évolution.
Des simulateurs ont été mis en place pour que les locataires et les propriétaires prennent connaissance des loyers de référence minoré, médian, et majoré qui vont s’appliquer à chaque logement.
Si vous souhaitez vous renseigner sur celui de la ville de Lille, pour vous assurer que le loyer que vous avez fixé est conforme à la réglementation, vous pouvez faire le test sur : https://encadrement-loyers.lille.fr/
Que faire si votre propriétaire ne respecte pas cet encadrement des loyers ?
Si votre propriétaire ne respecte pas l’encadrement des loyers, celui-ci risque une mise en demeure du préfet, qui devra :
- mettre le bail en conformité et à diminuer le montant du loyer ;
- vous rembourser les trop-perçus de loyer.
Et si dans un délai de 2 mois, votre propriétaire n’a toujours pas respecté sa mise en demeure, il se verra infliger une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € s’il est bailleur physique et 15 000 € s’il est bailleur moral.
